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1、“不看”：就是孩子不会与父母或者熟悉的人有眼神的交流或者对视。看什么东西都是一种淡漠的眼神。这个症状在很早的时候就会出现，家长会发现孩子根本不和父母对视，比如爸爸妈妈和自己的孩子说话的时候，发现孩子不会用眼看自己。
华润置地“3+1”一体化的发展模式，即：开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务及生态圈要素型业务合力发展。开发销售型业务是业绩增长的“发动机”，经营性不动产业务是稳定增长的“稳定器”，轻资产管理业务则是业绩贡献的强劲“增长极”。文｜王雅迪
ID | BMR2004
近日，关于“未来科技城万象城停工甚至退地”的消息在多个购房群及社交平台中转发，引发市场广泛关注。针对此消息，5月28日，华润置地公开做出回应：从未有退地意愿及相关行为，将按照土地合同的要求持续推进项目建设，直至项目商业顺利开业。
尽管“退地”传闻最终被证实是一场“乌龙”，但从华润置地发布的2023财年业绩报告中可查，杭州未来科技城项目（拟定名为“绿汀路TOD万象城”）的开业年份已由2025年变为2027年。
今年2月初，华润置地还进行了组织架构调整，涉及多个地区公司负责人的轮动，而这并非其首次进行大刀阔斧地改革。组织架构调整的背后，指向的是公司业务战略的不断优化，正是在这种因时而变的战略驱动下，面对房地产行业整体下行的大趋势，华润置地各项核心业绩指标却始终保持着稳健增长，因此，“退地”乌龙事件背后或许是华润置地一场审时度势的考量。
01
高强度投资杭州，脚步适当放缓
大量重奢商场在杭州扎堆开业，或会造成“僧多粥少”的局面，华润置地放缓对杭州的布局或有战略定位上的考量。“退地乌龙”可追溯到2017年，深圳-余杭项目对接签约仪式上，华润置地和未来科技城管委会曾留下同框合影，此后坊间也一直流传出华润置地的拿地意向。
2021年5月8日，杭州第三座万象城落锤，华润置地以最高限价111.61亿元竞得绿汀路三站换乘综合体地块，楼面价16499元/平方米，溢价率29.91%，自持比例4%。三个月后，余杭区政府门户网站便公示了项目的规划方案。
据悉，该项目总投资额高达175亿元，远超过城北万象城92亿元的投资。华润置地对该项目寄予厚望，曾称其将成为“华东首个现象级商业项目”以及“万象城4.0产品”。
资料显示，该项目地块分为四期开发，前三期拟建住宅和商办公寓，四期则为商业综合体和一栋楼高180米的写字楼。具体为22幢层高18—26层的高层住宅，以及4幢商办楼，3幢自持住宅楼。商业部分则规划为一座万象城，即“绿汀路TOD万象城”。
加上“绿汀路TOD万象城”，华润置地在杭州的商业项目数量已超过10个，建设和规划中的项目达到6个，包括杭州亚运村亚奥万象天地、华丰项目（和睦万象天地）等。已运营商业项目则包括杭州万象城、杭州萧山万象汇、杭州东站万象汇等5个。
58安居客研究院院长张波向《商学院》杂志表示，杭州是华润置地重点商业地产布局地，此前已有5座商业项目开业，绿汀路项目是华润置地大资金投入的项目，也是长三角地区重点布局的商业综合体，出现“退地”的可能性极小，但目前的开发进度的确较慢。
此外，华润置地旗下“万象系”商业涵盖三大产品线，即万象城、万象天地和万象汇。万象城是华润置地中高端商业产品线，主打重奢消费，其通常位于一二线城市的核心或具有潜力的地段；万象天地择址高能级城市核心地段，以“街区+MALL”的商业形态呈现；万象汇则定位“感受活力与热爱的聚集地”，致力于打造为一二线城市区域的购物中心。
目前，已确定落地的项目中有3个万象城、2个万象天地、1个万象汇。此次绿汀路TOD万象城项目定位是高端商业产品线，属于重奢行列。
张波认为，有两方面因素会制约其开发进度。其一是当下的市场环境，由于商业地产前期需要大量的资金投入，而目前商品房销量整体不断下滑，导致房企现金回流速度变慢。
其二是区域内重点互联网企业的变化，会导致该区域的人口增长节奏变缓，放慢开发速度也是为了和区域的人口流入节奏保持一致。
同时，预期在未来3年内能够竣工开业的还有杭州恒隆广场、杭州K11购物艺术中心、杭州IFC国际金融中心和杭州SKP。大量重奢商场扎堆开业，或会造成“僧多粥少”的局面。华润置地放缓对杭州的布局或有战略定位上的考量，届时，根据市场环境和区域变化再调整商家品牌的入驻，实现差异化经营。
02
华润“3+1”，多轮驱动形成互补
伴随着消费者对居住品质、消费场景以及空间服务的要求越来越高，华润置地正在建立新的发展模式。2021年下半年开始，房地产市场进入深度调整阶段，房企曾经“高负债、高杠杆、高周转”的经营模式难以持续，亟须探索出新的发展模式。
在此背景下，近五年来，华润置地营业收入和核心净利润都维持在较高水平，除了2022年增速出现下滑外，其余年份均保持正增长。这对房地产企业来说难能可贵，即便是非地产部分的利润占比也已高达约30%，强大的市场适应能力背后是华润置地的创新发展。
早在2007年，华润置地便确立了“住宅开发+投资物业+客户增值服务”的发展模式，近些年，随着业务的不断优化与拓展，公司构建起“3+1”一体化的发展模式，即开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务及生态圈要素型业务合力发展。
截至2023年12月31日，华润置地以住宅和公建为核心的开发销售业务覆盖72座城市、4条产品线，涉及510个项目；以购物中心、写字楼和酒店为支柱的经营性不动产业务覆盖66座城市、3条产品线，涉及126个购物中心（含开发中）。轻资产管理业务以万象生活为引领；生态圈要素型业务则包含城市代建、长租公寓、文化体育等多个前沿领域。
往期业绩会上，对于“三大主航道”业务，华润置地的定位为开发销售型业务是业绩增长的“发动机”，经营性不动产业务是稳定增长的“稳定器”，轻资产管理业务则是业绩贡献的强劲“增长极”。
但在今年，这个提法发生了变化，新表述为开发销售型业务定位于业绩贡献基本盘；经营不动产业务与资管业务被视为增长新引擎；轻资产管理业务是业绩贡献增长极；生态圈要素型业务则为转型发展加速器。
张波表示，在前几年房地产市场高歌猛进的时候，很多房企都会采取多轮驱动的策略，通过商业地产开发带动周边住宅市场的销售，再借助住宅市场的销售来反哺商业开发，这在市场上行阶段的确能起到不错的效果。但当下，多轮驱动策略面临较多压力，尤其是一些房企由于商业地产运营不佳，同时住宅销售去化变慢的背景下，无形之中会增大企业的压力。
在张波看来，华润置地自身有着丰富的商业地产运营经验，许多城市的新商业地标都是华润置地打造。因此，开发销售和经营不动产之间会更多呈现出互补态势，加之其丰富的商业运营经验可以在轻资产管理中更好赋能，华润置地的商业地产在行业内的优势表现明显。
伴随着消费者对居住品质、消费场景以及空间服务的要求越来越高，华润置地正在建立新的发展模式。其几大业务的定位变化便是这一转变的重要体现，同时，华润置地已明确把“大资管”业务作为主航道业务来定义，向大资管业务转型，将其培育为“第二增长曲线”。
03
五大资管平台实现资本闭环
华润置地“3+1”业务模式中，开发销售型业务是其收益的主要贡献者，为经营性不动产业务提供了现金流支撑。经营性不动产业务为其带来了长期稳定的收益，帮助其平衡风险、获取资源，提升轻资产服务能力。今年3月14日，华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“华夏华润商业REIT”，基金代码：180601）在深圳证券交易所成功上市。
据悉，在同一时间获批的首批4只消费公募REITs中，无论从定价还是募集资金，华夏华润商业REIT都是最大的，募集资金达69.02亿元，在已发行的34单REITs中发行规模排名第五，产权类项目中排名第一。
华夏华润商业REIT自2月7日成立至3月31日，实现收入1.007亿元，可供分配金额达5122.19万元，按募集规模计算（对应发行价6.902元/份），对应年化分派率达到5.03%。
华夏华润商业REIT首发底层资产为青岛万象城，是华润置地旗下核心区位标杆商业项目，包括青岛万象城一期、二期及配套建设的1319个产权车位。
华润置地表示，消费基础设施公募REITs获得政策支持后，将“推动资管业务转型，做大资产管理规模，打造行业领先的商业REITs平台”确定为公司重要的战略方向。
目前，华润置地旗下拥有5个资管平台，分别是华润万象生活、华润有巢长租、华润代建、华润文体运营、华润酒管。2023年这5个平台共实现收入166亿元，同比增长27%；贡献净利润35亿元，同比增长40%。
截至2023年底，华润置地资产管理规模达4275亿元，同比增长19.2%。其中，购物中心占比63%，写字楼占比14%，文体代管占比12%，酒店占比3%。
其中，华润万象生活（1209.HK）主要负责华润置地的轻资产管理业务，于2020年12月在港交所挂牌上市。其主要业务包括住宅物业管理服务和商业运营及物业管理服务。截至2023年底，在管面积3.70亿平方米，合约面积4.25亿平方米，覆盖全国171个城市。
同时，华润万象生活正积极向城市空间运营服务商转型，年内拓展城市空间项目128个，深圳罗湖城市管家、成都东安湖公园、西安奥体会展中心场馆等样板项目开业。
生态圈要素型业务则涵盖了代建代运营业务、长租公寓、文体业务、城市运营业务等，其市场地位和品牌影响力正持续提升。
在长租公寓业务方面，华润置地采取轻重并举的策略。截至2023年底，长租公寓业务累计在管项目60个，管理规模达5.6万间。华夏基金华润有巢REIT经营则兑现上市时的承诺，2023年，其基础设施项目公司实现营业收入7749万元，超上市时预测的8.5%，租赁住房出租率93.07%，超上市预测2.59个百分点。
此外，作为华润置地生态圈要素型业务城市代建的关键组成部分，华润置地城市建设业务涵盖了文体设施、医疗康养、商办住宅、教育设施、城市景观、市政配套六大领域。
截至2023年底，华润置地城市建设已进驻深圳、东莞、杭州、西安等32座核心城市，累计获取373个代建项目，管理规模连续15年位居市场前列。
沙利文大中华区执行总监刘丹妮向《商学院》杂志表示，华润置地“3+1”业务模式中，开发销售型业务是其收益的主要贡献者，为经营性不动产业务提供了现金流支撑。经营性不动产业务为其带来了长期稳定的收益，帮助其平衡风险、获取资源，提升轻资产服务能力。华润万象生活协同开发销售型业务获取资源，实现了资产的保值增值。生态圈要素型业务则联合三大主营业务，共同构建城市投资开发运营的综合能力。
总的来看，华润置地通过旗下已搭建完成包括华润万象生活、华润商业REIT和有巢公募REIT在内的一个轻资产管理平台及两个公募REITs平台，打通了资产价值释放通道，把握了优质资产收并购整合机会，实现了“投-融-建-管-退”的资本闭环。
04
非标商业项目兴起，寻求差异化
在当前商业过度饱和的情况下，地产商能否通过个性化和差异化的创新策略，寻求变革，找到自身的差异化竞争力，将成为他们未来发展的关键机遇。近年来，伴随“Z世代”的崛起，消费群体已经发生变化，叠加目前商业地产高度饱和导致的供求失衡，传统的标准商业形式已逐渐失去市场青睐。相反，非标商业因其独特性而成为行业的新热点。内容社交的兴起为非标商业项目提供了强大的推动力，多个非标商业项目因此成为顶流网红项目，比如上海的TX淮海、杭州的天目里、成都的麓湖天府美食岛等。
相比中规中矩的标准化商业发展路线而言，非标准化商业意味着从标准化到个性化的转变。
在刘丹妮看来，在当前商业地产市场过度饱和的情况下，房地产商能否通过实施个性化和差异化的创新策略寻求变革，找到自身的差异化竞争力，将成为他们未来发展的关键机遇。个性化和差异化不仅是市场发展的趋势，也是企业突破困境、实现持续发展的重要路径。
华润置地也在尝试在非标商业领域，探索“Z世代”感兴趣的新项目。据《东莞发布》消息，3月27日，东莞滨海广场的商业综合体万象滨海购物村正式举行动工仪式。
据了解，万象滨海购物村是华润置地继万象城、万象汇、万象天地三大产品线后第四条产品线的首个项目。街区将布局游乐场、沙滩、日落看台、创意市集、餐饮等功能区以及互动打卡区。
品牌招商方面，万象滨海购物村计划引入超过200家品牌，涵盖国际名品、运动户外、零售等业态。
目前，华润置地的另一个非标商业体——绍兴鲁迅故里综合保护项目二期工程已开工在即。
其中，871LOOP文旅项目作为重点项目之一，是华润置地全国范围内打造的第二座城市“更新场”，该项目由商业、住宅等五个地块组成，共统筹重大文旅项目30个，投资额63亿元，总建筑面积约37万平方米。另一座更新场——“西单更新场”在2015年进行开发改造，已于2021年落成并更名为THENEW更新场。
西单更新场定位为青年潮流发生地，主要面向年轻消费群体。虽然只有两层商业区，但已有超过20家首店和全新能级的概念店及潮流品牌，论坛、展览、秀场、外景地等新业态经常在此上演。今年五月底，明星主理人五月天阿信和艺术家不二良共同创办STAYREAL品牌，并打造的“STAYREAL PARK纯真公园”快闪店全球首站便落地西单更新场，吸引不少年轻人前来打卡。
刘丹妮认为，总体看，华润置地之所以一直保持较好经营业绩主要有三大原因：第一，稳中求进的企业风格。华润置地市场化程度很高且财务高度稳健；第二，华润置地始终保持积极土地储备策略，在全行业土地储备急速减少的情况下，华润置地仍能保持土储面积不下滑；第三，强有力的“第二增长曲线”。当下，华润置地不仅仅是一家传统意义上的开发商，而是转型为一家综合性的城市投资开发运营商。
此外，从2022年开始，华润置地明确了各级组织定位，按照“总部做专、大区做精、城市做实”的模式推动管理扁平化，加强授权力度。今年2月，华润置地进行了区域合并和平台调整，将更多资源和权力下放至地区公司，这意味着将有20个地区公司成为重要的作战主力军，它们被赋予更大的决策权、配置更强的团队和更多的资源。
华润置地的每一次自我革新，都试图在稳健与创新之间保持一种平衡，通过多元化布局释放资产价值成都期货配资，使其始终保持“稳中有升”的发展态势，为整个行业树立起示范标杆。
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